最近幾年，鄭州住宅銷售市場(chǎng)正發(fā)生著改變。
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，鄭州改善型住房需求成交占比攀升，成交價(jià)格同比上升9％，創(chuàng)近六年同期均價(jià)新高。
鄭州改善置業(yè)的需求越來(lái)越旺盛，而市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)地段的改善項(xiàng)目卻較為缺乏。
今年，市場(chǎng)給了主城改善者一個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。
即將入市的幾個(gè)改善項(xiàng)目也備受關(guān)注，有高鐵東站旁的最后一塊住宅產(chǎn)品海馬公園，有二環(huán)內(nèi)的洋房，也有萬(wàn)科老鴉陳”第四代住宅“項(xiàng)目。
這些產(chǎn)品到底如何呢？
鄭東新區(qū)海馬公園二期待售地塊
亮點(diǎn)：高鐵東站片區(qū)最后一塊新開住宅，市場(chǎng)關(guān)注度高。
目前來(lái)客登記期，預(yù)計(jì)6月份認(rèn)籌，9月盤開，首開5#、8#。
待售地塊為二期北地塊，一共5棟樓，約900多戶。
戶型面積段105-180平，毛坯交付，交房時(shí)間預(yù)計(jì)2024年。
外立面和前期一樣，采用淺色花崗巖搭配磚紅色真石漆。
據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，首開以105-128平的三房為主，150平的四房?jī)H有30多套房，不容易搶到，180平的預(yù)計(jì)2022年開盤。
點(diǎn)評(píng)：
盡管產(chǎn)權(quán)年限縮水10年，但絕版地段的改善型產(chǎn)品，市場(chǎng)熱度將會(huì)很高。
項(xiàng)目集各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資源于一身，位置非常好，在高鐵東站旁，也是準(zhǔn)地鐵盤，學(xué)校資源豐富，有普惠路二幼、普惠路小學(xué)、鄭州市第96中學(xué)。
不少改善群體對(duì)此抱有不少期待，但現(xiàn)實(shí)是大面積戶型太少了，項(xiàng)目主要以剛改為主，主流戶型為105-128平三房，占比近80%，150平的四房占比太少了，僅約8%，此次開盤也就30多套，180平2梯2戶為7號(hào)樓，一共才60多套。
室內(nèi)設(shè)計(jì)上做了干濕分離，也有了相對(duì)寬敞的陽(yáng)臺(tái)。
105平戶型方正，陽(yáng)臺(tái)1.8米寬，4.4米長(zhǎng)，123平的戶型進(jìn)深稍長(zhǎng)，128平的戶型入口大門正對(duì)衛(wèi)生間，這個(gè)設(shè)計(jì)估計(jì)很多人比較忌諱，門口做了玄關(guān)處理。
目前海馬公園二手房小戶型成交價(jià)約26000元/平，大戶型27000元/平，預(yù)計(jì)此次開盤單價(jià)3萬(wàn)左右，總價(jià)約300-400多萬(wàn)，價(jià)位在北龍湖之下，位置也不錯(cuò)，作為高鐵站旁最后一個(gè)新開住宅，開盤必將是一番熱搶。
萬(wàn)科翠灣中城
亮點(diǎn)：規(guī)劃的第四代住宅產(chǎn)品比較吸引人。
目前來(lái)客登記期，預(yù)計(jì)7月份開盤。
項(xiàng)目面向改善客群，精裝修。
江山路東的兩個(gè)地塊產(chǎn)品面積115-143平，2梯3戶設(shè)計(jì)，以獨(dú)棟獨(dú)單元為主，這樣采光與通風(fēng)效果更好些。
江山路西規(guī)劃6棟高層，面積97-120平。
點(diǎn)評(píng)：
備受關(guān)注的萬(wàn)科老鴉陳項(xiàng)目很快就要面試了，該項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)無(wú)疑是比較新穎的住宅設(shè)計(jì)理念，宣傳的“第四代住宅產(chǎn)品”對(duì)大家來(lái)說(shuō)有一定吸引力。
有大空間陽(yáng)臺(tái)，更大范圍的綠植覆蓋是“第四代住宅”的亮點(diǎn)，在千篇一律的城市樓宇中，讓花園綠植融入日常生活空間，特別是具有大空間的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，如今越來(lái)越被人們喜歡。
據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，整個(gè)小區(qū)的地面抬高了3米，隱私性更強(qiáng)，小區(qū)很多細(xì)節(jié)的規(guī)劃也是為了給業(yè)主提供更舒適的生活。
單從產(chǎn)品方面，萬(wàn)科老鴉陳項(xiàng)目確實(shí)給出了人們驚喜，對(duì)于區(qū)域甚至鄭州住宅產(chǎn)品檔次是一個(gè)提升。
不過(guò)位置與配套方面的優(yōu)勢(shì)并不太突出。
項(xiàng)目處于金水區(qū)與惠濟(jì)區(qū)的交匯處，行政劃分上屬于惠濟(jì)區(qū)，位于交界處的地位通常有些尷尬，均不在各區(qū)域核心范圍。
配套方面，地鐵是個(gè)優(yōu)勢(shì)，離地鐵4號(hào)線老鴉陳站500多米，周邊江山路三全路為城市主路，交通也便利，目前教育配套上有待完善，老鴉陳片區(qū)規(guī)劃的有專項(xiàng)教育與商業(yè)用地，預(yù)計(jì)未來(lái)區(qū)政府與萬(wàn)科也會(huì)協(xié)力引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的學(xué)校資源，未來(lái)如何，還需等待。
產(chǎn)品的價(jià)格還未確定，預(yù)計(jì)約20000元/平，溢價(jià)主要來(lái)自產(chǎn)品設(shè)計(jì)和精裝方面，對(duì)于地緣自住型的改善客戶可以關(guān)注。
新蒲·朗晴別院
亮點(diǎn)：二環(huán)內(nèi)的稀缺洋房
目前意向登記階段，預(yù)計(jì)7月售樓部對(duì)外開放。
市區(qū)帶洋房的改善產(chǎn)品是較為稀缺的，位于中原區(qū)，產(chǎn)品涵蓋了3棟洋房，一小高層和一棟高層，毛坯交付，項(xiàng)目高層面積段89-143平，4梯6戶；洋房186-226平五室，1梯2戶，
點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目主打主城改善，位置不錯(cuò)，位于航海路與工人路交會(huì)處，在主城二環(huán)內(nèi)，配套方面也比較成熟，地鐵5號(hào)線后河蘆站就在小區(qū)門口，教育方面，附近有淮河路小學(xué)、鄭州73中，老城區(qū)發(fā)展成熟。
小區(qū)體量小了點(diǎn)，總共約20畝地，小區(qū)公園綠地等設(shè)施相對(duì)緊湊，未來(lái)活動(dòng)空間會(huì)相對(duì)有限，戶型方面洋房還是可以的，180平大戶型起步，不過(guò)高層居然還有89平起步的，難以理解。
開發(fā)商為新蒲集團(tuán)，主要做市政工程，也開發(fā)過(guò)一些小區(qū)，有一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。
綜述
今年臨近開盤的這幾個(gè)改善項(xiàng)目值得關(guān)注。
在主城區(qū)建設(shè)用地越來(lái)越少的現(xiàn)實(shí)下，好地段的土地資源將越來(lái)越稀缺。
對(duì)于改善購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，提升生活品質(zhì)與居住條件是買房的出發(fā)點(diǎn)，而地段、配套、品質(zhì)決定了房子最重要的居住價(jià)值。
未來(lái)，由剛需唱主角的樓市，將越來(lái)越多的被改善型置業(yè)需求取代，所以，要快速把握住城市核心地段上車機(jī)會(huì)，特別是品質(zhì)房企大戶型產(chǎn)品，對(duì)于配套資源一般，品質(zhì)一般的樓盤要遠(yuǎn)離。
（編輯 吉倩倩）