商鋪起于“市”，最早在兩千多年前的《論語(yǔ)·子張》有具體描述，“在百工居肆，以成其事。”那個(gè)時(shí)候，商鋪是一種集市的沿街商業(yè)形態(tài)。
也是由此開(kāi)始，中國(guó)商鋪經(jīng)歷了從市集、地?cái)偟缴虡I(yè)步行街（宋代清明上河圖），再到后來(lái)百貨商場(chǎng)，及至如今步入購(gòu)物中心、綜合商業(yè)體時(shí)代。
不管如何變，買商鋪永遠(yuǎn)是個(gè)技術(shù)活，必須要有獨(dú)到的眼光，好的商鋪能讓你人財(cái)兩旺，買到差的商鋪，足以讓投資者賠到血本無(wú)歸，難以轉(zhuǎn)手。如何挑選優(yōu)質(zhì)商鋪、避免入坑？為何有人買鋪被坑上百萬(wàn)，有人月入十幾萬(wàn)？
【買鋪指南：四種商鋪利弊分析】
在解析商鋪投資哲學(xué)前，我們有必要先了解下當(dāng)下商鋪種類以及分析各自優(yōu)劣。他們包括了社區(qū)/寫字樓底商，專業(yè)市場(chǎng)商鋪，購(gòu)物中心/綜合體商鋪，街鋪。
隨著城鎮(zhèn)化規(guī)模提速、小區(qū)數(shù)量增多和商業(yè)進(jìn)化，社區(qū)或者寫字樓底商，近年在密集增加，他們是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的一種趨勢(shì)。但投資這些底商，一定要注意一個(gè)問(wèn)題，這些底商大部分需要較長(zhǎng)的培育期，剛開(kāi)始住戶入住率低，難以享受成熟商圈的輻射，而且多數(shù)是晚于住宅交房時(shí)間，具有一定滯后性。且這些底商沒(méi)有統(tǒng)一的管理方，業(yè)態(tài)缺乏統(tǒng)一有序的規(guī)劃，業(yè)主憑各自經(jīng)驗(yàn)和資源出租，失敗幾率較大。
街鋪存在歷史悠久，但如今的街鋪往往易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不明晰的問(wèn)題，市場(chǎng)上“住改商”的違法案例比比皆是。2019年年底，鄭州就啟動(dòng)了城市道路綜合改造工程，對(duì)多條重點(diǎn)路段“住改商”涉嫌違規(guī)經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行清理整治。這給鄭州市場(chǎng)上的街鋪帶來(lái)較大沖擊，因?yàn)椴簧俳咒伷鋵?shí)就是“住改商”違法改建而來(lái)。
專業(yè)市場(chǎng)的商鋪，有的又叫檔口，較為依賴區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和集聚效應(yīng)，講究共勢(shì)。當(dāng)下鄭州專業(yè)市場(chǎng)的商鋪呈現(xiàn)飽和態(tài)勢(shì)，以鄭州火車站附近的服裝類專業(yè)市場(chǎng)、小商品類專業(yè)市場(chǎng)和通訊器材類專業(yè)市場(chǎng)的商鋪?zhàn)顬槌墒欤幢氵@些熱門區(qū)域依然出現(xiàn)了較高空鋪率，且這些區(qū)域商鋪的黃金位置早已名花有主，新投資人難以入局；近年隨著市場(chǎng)外遷，四環(huán)以內(nèi)乃至新鄭、中牟新開(kāi)了多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，他們普遍處于培育期，多數(shù)目前尚未看到較大收益。
那么我們今天重點(diǎn)討論的是購(gòu)物中心、城市商業(yè)綜合體的商鋪。因?yàn)槠浔旧砭哂械姆€(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)小、投資回報(bào)高等優(yōu)勢(shì)，有人這樣形容，“現(xiàn)代商業(yè)的最高形態(tài)就是購(gòu)物中心，買鋪就是買購(gòu)物中心的商鋪！”
【選鋪要素：考量地段、商圈成長(zhǎng)性和開(kāi)發(fā)商實(shí)力】
什么樣的商鋪?zhàn)钸m合入手呢？
決定商鋪未來(lái)能否火的因素很多，包括了地段、交通、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商實(shí)力、主力品牌店、政策、周邊消費(fèi)群體、商圈成長(zhǎng)性等諸多因素?？赡芤豁?xiàng)因素過(guò)硬，就能催生商鋪的繁榮，而又可能一項(xiàng)因素過(guò)差，從而將商鋪拉入無(wú)底深淵。
可能很多人會(huì)說(shuō)，投資商鋪的第一考慮要素是地段地段，還是地段！事實(shí)也確實(shí)這樣，好的地段意味著優(yōu)質(zhì)的客流保證、四通八達(dá)的交通，而車流和人流是活力旺鋪兩個(gè)強(qiáng)勁的引擎。優(yōu)質(zhì)地段的商鋪，有很大可能保證商鋪經(jīng)營(yíng)紅利不斷、經(jīng)營(yíng)錢景可期。
成熟的商業(yè)圈肯定優(yōu)于新區(qū)新開(kāi)發(fā)的商業(yè)圈，二環(huán)地段肯定優(yōu)于四環(huán)沿線，周邊地鐵站、公交點(diǎn)、高架四通八達(dá)肯定優(yōu)于人跡罕至的郊野。不過(guò)，即便位于同一地段、商圈，相隔200米，可能就會(huì)有天壤之別。其次，是很多投資人都會(huì)忽略的一個(gè)要素——開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商實(shí)力。知名開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商有較強(qiáng)資源整合能力、成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)一招商、后期專業(yè)運(yùn)營(yíng)，能夠提前預(yù)測(cè)把控及解決行業(yè)較常出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
再次，商鋪成長(zhǎng)性也是投資人容易忽視的關(guān)鍵因素。也就是說(shuō)，該商圈是否是在政府政策支持關(guān)注序列，是否符合城市未來(lái)發(fā)展方向，是否踩中產(chǎn)業(yè)發(fā)展風(fēng)口。
隨著時(shí)代的更迭，不少曾經(jīng)輝煌一時(shí)的商圈在慢慢老去，客流銳減、銷售下滑，大量商鋪苦于營(yíng)收腰斬紛紛撤場(chǎng)，商圈日漸黃昏。同時(shí)，一些新開(kāi)發(fā)的商圈，當(dāng)下入住率不高，但是周邊規(guī)劃豐富合理，有政府政策保駕護(hù)航，有大量的資源持續(xù)注入，那么繁榮也只是時(shí)間問(wèn)題。
【案例：以鄭州佳紛天地為例分析選鋪秘訣】
投資失敗的案例，要么在地段、配套等方面欠缺，要么在客流量、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等要素上羸弱。比如合肥一家購(gòu)物中心，因?yàn)榈靥幮聟^(qū)，周邊配套設(shè)置不齊全，入住率較低，導(dǎo)致商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)空鋪率達(dá)到近70%。且開(kāi)發(fā)商自身實(shí)力有限，團(tuán)隊(duì)招商不力，缺乏引進(jìn)大品牌的經(jīng)驗(yàn)和能力，內(nèi)憂外患之下，最終導(dǎo)致商場(chǎng)店家關(guān)門撤柜，甚至爆發(fā)商戶集體維權(quán)。
商鋪未來(lái)收益預(yù)期向好的案例，肯定在某一個(gè)或者某幾個(gè)要素上有優(yōu)勢(shì)。我們拿即將于5月28日開(kāi)業(yè)的鄭州佳紛天地項(xiàng)目舉例子。它最大的優(yōu)勢(shì)之一在于地段，位于金二環(huán)和南北交通大動(dòng)脈京廣路交叉區(qū)域，寸土寸金。如今在二環(huán)范圍內(nèi)新開(kāi)的購(gòu)物中心項(xiàng)目，鄭州市場(chǎng)內(nèi)并不多見(jiàn)。
周邊林立的高校，密布的小區(qū)，已經(jīng)開(kāi)通的地鐵2號(hào)線出入口，都給佳紛天地項(xiàng)目輸入源源不斷的精準(zhǔn)客流；附近業(yè)已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)多年的醫(yī)院、銀行、公交地鐵場(chǎng)站，又給項(xiàng)目提供了成熟的配套。
從商圈成長(zhǎng)性角度分析，佳紛天地項(xiàng)目又隸屬于大二七商圈范疇。二七商圈備注矚目，不僅僅是鄭州近百年發(fā)展歷史的縮影，承載著幾代人的精神記憶，更享受政策加持，被寄予了打造“鄭州人的精神家園、河南省的消費(fèi)中心、全國(guó)城市復(fù)興典范”的野望。作為商圈自帶流量的項(xiàng)目，佳紛天地自然享受流量、政策、地緣等各種利好。
而從開(kāi)發(fā)商角度，佳紛天地項(xiàng)目背靠佳兆業(yè)商業(yè)這一國(guó)內(nèi)商業(yè)大牌，強(qiáng)大后盾有保障。作為最早進(jìn)入城市更新領(lǐng)域的企業(yè)，佳兆業(yè)通過(guò)22年的沉淀，成功改造了數(shù)十個(gè)項(xiàng)目，積累了專業(yè)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，在規(guī)模上，目前佳兆業(yè)擁有近200個(gè)城市更新項(xiàng)目，大部分都分布在深圳、廣州等粵港澳大灣區(qū)。而佳紛天地是佳兆業(yè)集團(tuán)旗下佳兆業(yè)商業(yè)進(jìn)駐河南市場(chǎng)的第一個(gè)商業(yè)作品，其重要性、標(biāo)桿性意義不言而喻。
通過(guò)佳紛天地這一個(gè)案例可以看出，要想選對(duì)商鋪，要求投資者既要考慮選址的人流、交通、周邊輻射的消費(fèi)人群，還要客觀分析開(kāi)發(fā)商實(shí)力、商圈成長(zhǎng)性情況。當(dāng)下良莠不齊、市場(chǎng)飽和的行情下，要實(shí)現(xiàn)一鋪傳三代幾乎不可能，但最終通過(guò)商鋪投資實(shí)現(xiàn)財(cái)富進(jìn)階，不是沒(méi)可能。這亦是為何有人買鋪被坑數(shù)百萬(wàn)、有人月首十多萬(wàn)的秘訣。
也是由此開(kāi)始，中國(guó)商鋪經(jīng)歷了從市集、地?cái)偟缴虡I(yè)步行街（宋代清明上河圖），再到后來(lái)百貨商場(chǎng)，及至如今步入購(gòu)物中心、綜合商業(yè)體時(shí)代。
不管如何變，買商鋪永遠(yuǎn)是個(gè)技術(shù)活，必須要有獨(dú)到的眼光，好的商鋪能讓你人財(cái)兩旺，買到差的商鋪，足以讓投資者賠到血本無(wú)歸，難以轉(zhuǎn)手。如何挑選優(yōu)質(zhì)商鋪、避免入坑？為何有人買鋪被坑上百萬(wàn)，有人月入十幾萬(wàn)？
【買鋪指南：四種商鋪利弊分析】
在解析商鋪投資哲學(xué)前，我們有必要先了解下當(dāng)下商鋪種類以及分析各自優(yōu)劣。他們包括了社區(qū)/寫字樓底商，專業(yè)市場(chǎng)商鋪，購(gòu)物中心/綜合體商鋪，街鋪。
隨著城鎮(zhèn)化規(guī)模提速、小區(qū)數(shù)量增多和商業(yè)進(jìn)化，社區(qū)或者寫字樓底商，近年在密集增加，他們是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的一種趨勢(shì)。但投資這些底商，一定要注意一個(gè)問(wèn)題，這些底商大部分需要較長(zhǎng)的培育期，剛開(kāi)始住戶入住率低，難以享受成熟商圈的輻射，而且多數(shù)是晚于住宅交房時(shí)間，具有一定滯后性。且這些底商沒(méi)有統(tǒng)一的管理方，業(yè)態(tài)缺乏統(tǒng)一有序的規(guī)劃，業(yè)主憑各自經(jīng)驗(yàn)和資源出租，失敗幾率較大。
街鋪存在歷史悠久，但如今的街鋪往往易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不明晰的問(wèn)題，市場(chǎng)上“住改商”的違法案例比比皆是。2019年年底，鄭州就啟動(dòng)了城市道路綜合改造工程，對(duì)多條重點(diǎn)路段“住改商”涉嫌違規(guī)經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行清理整治。這給鄭州市場(chǎng)上的街鋪帶來(lái)較大沖擊，因?yàn)椴簧俳咒伷鋵?shí)就是“住改商”違法改建而來(lái)。
專業(yè)市場(chǎng)的商鋪，有的又叫檔口，較為依賴區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和集聚效應(yīng)，講究共勢(shì)。當(dāng)下鄭州專業(yè)市場(chǎng)的商鋪呈現(xiàn)飽和態(tài)勢(shì)，以鄭州火車站附近的服裝類專業(yè)市場(chǎng)、小商品類專業(yè)市場(chǎng)和通訊器材類專業(yè)市場(chǎng)的商鋪?zhàn)顬槌墒欤幢氵@些熱門區(qū)域依然出現(xiàn)了較高空鋪率，且這些區(qū)域商鋪的黃金位置早已名花有主，新投資人難以入局；近年隨著市場(chǎng)外遷，四環(huán)以內(nèi)乃至新鄭、中牟新開(kāi)了多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，他們普遍處于培育期，多數(shù)目前尚未看到較大收益。
那么我們今天重點(diǎn)討論的是購(gòu)物中心、城市商業(yè)綜合體的商鋪。因?yàn)槠浔旧砭哂械姆€(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)小、投資回報(bào)高等優(yōu)勢(shì)，有人這樣形容，“現(xiàn)代商業(yè)的最高形態(tài)就是購(gòu)物中心，買鋪就是買購(gòu)物中心的商鋪！”
【選鋪要素：考量地段、商圈成長(zhǎng)性和開(kāi)發(fā)商實(shí)力】
什么樣的商鋪?zhàn)钸m合入手呢？
決定商鋪未來(lái)能否火的因素很多，包括了地段、交通、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商實(shí)力、主力品牌店、政策、周邊消費(fèi)群體、商圈成長(zhǎng)性等諸多因素?？赡芤豁?xiàng)因素過(guò)硬，就能催生商鋪的繁榮，而又可能一項(xiàng)因素過(guò)差，從而將商鋪拉入無(wú)底深淵。
可能很多人會(huì)說(shuō)，投資商鋪的第一考慮要素是地段地段，還是地段！事實(shí)也確實(shí)這樣，好的地段意味著優(yōu)質(zhì)的客流保證、四通八達(dá)的交通，而車流和人流是活力旺鋪兩個(gè)強(qiáng)勁的引擎。優(yōu)質(zhì)地段的商鋪，有很大可能保證商鋪經(jīng)營(yíng)紅利不斷、經(jīng)營(yíng)錢景可期。
成熟的商業(yè)圈肯定優(yōu)于新區(qū)新開(kāi)發(fā)的商業(yè)圈，二環(huán)地段肯定優(yōu)于四環(huán)沿線，周邊地鐵站、公交點(diǎn)、高架四通八達(dá)肯定優(yōu)于人跡罕至的郊野。不過(guò)，即便位于同一地段、商圈，相隔200米，可能就會(huì)有天壤之別。其次，是很多投資人都會(huì)忽略的一個(gè)要素——開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商實(shí)力。知名開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商有較強(qiáng)資源整合能力、成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)一招商、后期專業(yè)運(yùn)營(yíng)，能夠提前預(yù)測(cè)把控及解決行業(yè)較常出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。
再次，商鋪成長(zhǎng)性也是投資人容易忽視的關(guān)鍵因素。也就是說(shuō)，該商圈是否是在政府政策支持關(guān)注序列，是否符合城市未來(lái)發(fā)展方向，是否踩中產(chǎn)業(yè)發(fā)展風(fēng)口。
隨著時(shí)代的更迭，不少曾經(jīng)輝煌一時(shí)的商圈在慢慢老去，客流銳減、銷售下滑，大量商鋪苦于營(yíng)收腰斬紛紛撤場(chǎng)，商圈日漸黃昏。同時(shí)，一些新開(kāi)發(fā)的商圈，當(dāng)下入住率不高，但是周邊規(guī)劃豐富合理，有政府政策保駕護(hù)航，有大量的資源持續(xù)注入，那么繁榮也只是時(shí)間問(wèn)題。
【案例：以鄭州佳紛天地為例分析選鋪秘訣】
投資失敗的案例，要么在地段、配套等方面欠缺，要么在客流量、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等要素上羸弱。比如合肥一家購(gòu)物中心，因?yàn)榈靥幮聟^(qū)，周邊配套設(shè)置不齊全，入住率較低，導(dǎo)致商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)空鋪率達(dá)到近70%。且開(kāi)發(fā)商自身實(shí)力有限，團(tuán)隊(duì)招商不力，缺乏引進(jìn)大品牌的經(jīng)驗(yàn)和能力，內(nèi)憂外患之下，最終導(dǎo)致商場(chǎng)店家關(guān)門撤柜，甚至爆發(fā)商戶集體維權(quán)。
商鋪未來(lái)收益預(yù)期向好的案例，肯定在某一個(gè)或者某幾個(gè)要素上有優(yōu)勢(shì)。我們拿即將于5月28日開(kāi)業(yè)的鄭州佳紛天地項(xiàng)目舉例子。它最大的優(yōu)勢(shì)之一在于地段，位于金二環(huán)和南北交通大動(dòng)脈京廣路交叉區(qū)域，寸土寸金。如今在二環(huán)范圍內(nèi)新開(kāi)的購(gòu)物中心項(xiàng)目，鄭州市場(chǎng)內(nèi)并不多見(jiàn)。
周邊林立的高校，密布的小區(qū)，已經(jīng)開(kāi)通的地鐵2號(hào)線出入口，都給佳紛天地項(xiàng)目輸入源源不斷的精準(zhǔn)客流；附近業(yè)已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)多年的醫(yī)院、銀行、公交地鐵場(chǎng)站，又給項(xiàng)目提供了成熟的配套。
從商圈成長(zhǎng)性角度分析，佳紛天地項(xiàng)目又隸屬于大二七商圈范疇。二七商圈備注矚目，不僅僅是鄭州近百年發(fā)展歷史的縮影，承載著幾代人的精神記憶，更享受政策加持，被寄予了打造“鄭州人的精神家園、河南省的消費(fèi)中心、全國(guó)城市復(fù)興典范”的野望。作為商圈自帶流量的項(xiàng)目，佳紛天地自然享受流量、政策、地緣等各種利好。
而從開(kāi)發(fā)商角度，佳紛天地項(xiàng)目背靠佳兆業(yè)商業(yè)這一國(guó)內(nèi)商業(yè)大牌，強(qiáng)大后盾有保障。作為最早進(jìn)入城市更新領(lǐng)域的企業(yè)，佳兆業(yè)通過(guò)22年的沉淀，成功改造了數(shù)十個(gè)項(xiàng)目，積累了專業(yè)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，在規(guī)模上，目前佳兆業(yè)擁有近200個(gè)城市更新項(xiàng)目，大部分都分布在深圳、廣州等粵港澳大灣區(qū)。而佳紛天地是佳兆業(yè)集團(tuán)旗下佳兆業(yè)商業(yè)進(jìn)駐河南市場(chǎng)的第一個(gè)商業(yè)作品，其重要性、標(biāo)桿性意義不言而喻。
通過(guò)佳紛天地這一個(gè)案例可以看出，要想選對(duì)商鋪，要求投資者既要考慮選址的人流、交通、周邊輻射的消費(fèi)人群，還要客觀分析開(kāi)發(fā)商實(shí)力、商圈成長(zhǎng)性情況。當(dāng)下良莠不齊、市場(chǎng)飽和的行情下，要實(shí)現(xiàn)一鋪傳三代幾乎不可能，但最終通過(guò)商鋪投資實(shí)現(xiàn)財(cái)富進(jìn)階，不是沒(méi)可能。這亦是為何有人買鋪被坑數(shù)百萬(wàn)、有人月首十多萬(wàn)的秘訣。