不知何時，在鄭州地產圈里，流行著心照不宣的三大派：
一，北龍湖接班派。從幾年前熱炒的楊金片區(qū)，到經開區(qū)、綠博、白沙甚至遠在千里之外的航空港區(qū)，凡是開啟區(qū)位炒作模式，無一不是把北龍湖拉出來硬對標一波，“下一個北龍湖”聲此起彼伏，甚是熱鬧。
二，買房就買市中心派。地產市場好，買房就買市中心；地產市場不好，買房更得買市中心。這句正確的廢話不知忽悠了多少買房小白，然而，誰不知道市中心好，但問題是——我沒錢?。?br />
三，公寓千萬不能買派。首次置業(yè)，千萬別買公寓，費錢；投資地產，千萬別買公寓，不好租；終極置業(yè)，千萬別買公寓，沒啥品質感。公寓也不知招誰惹誰了，咱也不敢說，咱也不敢問，年年賣得不少，年年還被拉出來批斗一番。
對于前兩大派，我們幾乎沒啥可說的，給自己臉上貼金、說廢話都可以理解，畢竟這是一個行業(yè)的常態(tài)。今天，我們來和各位看官聊的是這第三大派——公寓，能不能買、該怎么買？
1.有些公寓不好租是事實
但你為什么偏偏買不好租的公寓？
“現(xiàn)在的公寓真的難租，整棟樓的出租率還不到一半。免物業(yè)費，降租金，各種辦法都用了，大批的公寓還是租不出去......”
近日，一個在某托管公寓工作的朋友約我吃飯，剛上來就是一通倒苦水，把對公寓所有難聽的話統(tǒng)統(tǒng)講了一遍，什么公寓就是坑，買了就上當?shù)鹊龋薏坏脝柡蜷_發(fā)商的祖宗挨著問候一遍。聽他嘮叨了半天，我只問了一句話：公寓在哪，有啥配套，一期出租率如何？
他一愣，開始支支吾吾起來了。我立刻明白了問題出在哪里：要地段沒地段、要配套沒配套、要人氣沒人氣，自己看著坑往里跳，你怪挖坑的人有啥用？
網(wǎng)絡圖
近年來，隨著鄭州住宅市場限購限貸政策的持續(xù)調控，公寓熱度越來越高，這是事實；紛亂的鄭州市場，有些公寓極為不好租，這也是事實。畢竟林子大了什么鳥都有，關鍵是，如何避免買到不好租的公寓？
什么樣的公寓才是好買而且好租的？
選擇公寓產品之前，一定要搞清楚以下一套購買邏輯，這些看起來算是老生常談，但卻是買公寓的“科目一”考試，劃重點，必考項：
1.面積適中，門檻夠低。公寓作為一種投資產品，后期用途多為出租，因此一定要選擇一個合適的面積段，面積太大出租受限，面積太小住起來不舒服。而且這種投資一般為長期持有，因此前期的投資門檻不能過高，不能有太大的資金壓力；
2.地段不錯，交通方便。現(xiàn)在很多年輕人租房，首先考慮的一點就是一定要挨著公司，或者挨著地鐵口/公交車站等，減少上下班通勤時間，每天可以多睡一會，能少折騰就少折騰，租過房的人應該都懂。
3.有商業(yè)配套，人流聚集地。這是很重要的一個因素，商業(yè)，尤其是優(yōu)質商業(yè)，必將凝聚大量的人流客流，提升整個區(qū)域的生活氛圍。臨近商業(yè)的公寓，居住起來生活便利，后期出租也會很好租，租金也必定能在商業(yè)的影響下有所拔高。
4.已交付社區(qū)租金較高，空租率較低。衡量一個新推出產品收益很重要的一個標準就是已交付社區(qū)的租金情況，若租金較高且空置少，那就證明受市場歡迎，后期可考慮入手。相反，則能放棄就放棄，千萬不要隨意入坑，畢竟眼見為實。
綜合以上4點，個人覺得最重要的還是商業(yè)和實際出租情況，說白了就是相信市場的選擇，市場趨之若鶩的必定是好產品。
2.買公寓切忌賭未來
雙鳥在林，不如一鳥在手
過了買公寓的科目一，我們迎來了買公寓的“倒車入庫級”難題：公寓市場亂象叢生，難以分辨。在口碑好的公寓和口碑差的公寓之間，往往有一大片過渡帶，這些過渡帶的公寓，說不上好，也說不上壞，有亮點，但也有槽點。
在這個地帶買房，就像一場賭局，贏了就是翻倍的租金；輸了就是支持開發(fā)商企業(yè)發(fā)展，交個朋友。
在這片灰色地帶買房，說實話，我本人也沒有十足把握，所以我一般不會去碰。我的公寓投資訣竅是：看結果來選擇。
第一，賣得好的公寓，也不全是好的。依靠分銷渠道帶動，高傭金高獎勵激勵，同樣可以帶來的瘋狂銷售；第二，租得好的公寓，基本都是好的。因為這是實實在在租客的選擇，租金高，出租率高，這才是真正的市場趨之若鶩。
關于足得好的公寓，我們來拿高新區(qū)出租率比較高的朗悅V公館一、二期公寓來舉例。扒一扒安居客、58同城的租房信息，你就會發(fā)現(xiàn)，交房僅1年半的朗悅V公館一、二期，其租金卻已高出周邊項目200元+，出租率高達90%。
朗悅公園茂
這個90%的數(shù)據(jù)怎么來的？我可沒有“據(jù)調查…”、“據(jù)某知名專家說…”等忽悠數(shù)據(jù)，而是帶著團隊，實實在在去朗悅V公館調查得來的。
朗悅V公館目前已交付的有2期，共計4棟樓，每棟樓隨機選擇了5—10層樓，約100戶進行調研。經過近4個小時的調研發(fā)現(xiàn)，一期由于交房時間早于二期近一年，因此整體出租率稍高一些，基本達到了90%以上，二期也達到了70%左右。其中一期每層基本都已經出租出去或者作為工作室使用，有的整層還被作為酒店使用。
一期B座的一個酒店老板告訴我，高新區(qū)的大學和高新產業(yè)園聚集，年輕人比較多，而且大型的商業(yè)只有公園茂這一個，可以說公園茂填補了高新區(qū)商業(yè)的空白，因此在商場上面的公寓里面做酒店很合適，生意也很好，基本每逢周末節(jié)假日都是爆滿，工作日也基本能定出70%以上，空置率很低。酒店的其他合伙人對朗悅公園茂這個商業(yè)以及酒店的前景都很看好，并且還有擴張計劃。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計來自物業(yè)
租金方面，受樓層及裝修情況的影響，租金基本穩(wěn)定在1500-1800元/月左右，個別毛坯房出租也能達到1300元/月左右。說實話，這種租金水平超出了我對高新區(qū)的租金認知，要知道在金水區(qū)一室一廳的房間，租金水平也僅僅如此，甚至有些不如，個別位置較好的才會達到1800-2000元/┫。而且，通過安居客、58同城等房屋租賃網(wǎng)站可以查到，周邊基本同類型公寓產品在裝修后的租金在1200-1500元/┫左右，甚至部分小區(qū)的60-70┫的兩房產品租金也僅僅與朗悅V公館的50┫的租金相持平。
3.忽視產品容易吃大虧
住著舒服的公寓出租率才不會差
V公館的高租金激起了我的好奇心，也讓我選擇繼續(xù)深入研究下去。
高新區(qū)，1988年啟動籌建，也是河南省第一個開發(fā)區(qū)，經過近30年的發(fā)展，已然成為中國中部頗具競爭力的高新技術產業(yè)高地。但在商業(yè)發(fā)展上，始終被稱為“偏安西北一隅的商業(yè)沙漠”。
朗悅V公館的成功，極大得益于朗悅集團商業(yè)的成功，這一點我之前講過。2017年，朗悅公園茂的開業(yè)運營，填補了高新區(qū)的商業(yè)空白，也成為了高新區(qū)商業(yè)發(fā)展的風向標。
一個成熟商圈對于租房市場的租金收益影響是顯而易見而且是普通產品所無法比擬的。而朗悅公園茂目前是高新區(qū)內僅存的一個體驗式購物商業(yè)中心，其未來必將爆發(fā)出更加強大的人口吸附力以及對物業(yè)保值增值的能力。由此可見，買公寓或者租公寓，產品本身決定了基礎，而商業(yè)配套才決定了未來。
公園茂實景圖
而且據(jù)悉，朗悅集團在公園茂的基礎之上，將在科學大道沿線打造一條1公里長的商業(yè)街。這條街，很有內容，諸位且往下看。
此次，為打造出一個商業(yè)新地標，朗悅商業(yè)團隊在近三個月內密集地走訪日本、韓國、北京、上海等城市，充分考察借鑒了國內外一線城市的的商業(yè)運營優(yōu)勢。規(guī)劃主題合理，動線分明，頗有國際商街的潮范兒。
V公館公區(qū)效果圖
同時為了配合商業(yè)街的高逼格規(guī)劃，公園道對整個五期的公寓也進行了全面的升級。其SOHO類產品入戶大堂層高5.05米，面積達70多平，室內層高更達3.25米，媲美五星級酒店的空間感，地暖鋪設，全景落地窗，精裝修加持，幾乎可以說是V公館的2.0升級版。
V公館裝修效果圖
此外，朗悅V公館此次也推出了此前從未曾有的LOFT產品，28-40┫的適中面積段，打造出一室和兩室兩種舒適戶型。同時地暖提前鋪設，同SOHO的全景落地窗，其中一室戶型二層贈送超大衣帽間，保證居住的最大舒適度。
V公館裝修效果圖
回過頭來看，“公寓能不能買”答案已見分曉。誠如勁銷3500余套的朗悅V公館，好產品是不看市場的，市場好了這里更好，市場不好了這里可靠。
無論買公寓，還是租公寓，都要擦亮雙眼，尋找能真正經受得住市場考驗的產品，而不是單純?yōu)榱藷岫榷顿Y。
與此同時，隨著國家對房地產政策的持續(xù)調控，未來的公寓市場，將迎來一個分水嶺，強者恒強，弱者恒弱，公寓上中下等之分將愈加明顯。未來公寓收益潛力如何，商業(yè)才是檢驗真理的唯一標準，讓我們拭目以待！
地址：鄭州市高新區(qū)科學大道雪松路向北300米